상가임대차보호법 적용범위와 초과시 적용 조항!

상가건물임대차보호법은 사업자등록을 신청한 임차인을 보호하는 법률이며, 편면적 강행규정이라고 하여 임차인에 불리한 사항은 효력이 없습니다(상가임대차법 제15조). 

 

법 제1조에서는 민법에 대한 특례를 규정하며 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 명시하고 있으며, 구체적으로는 임차인의 안정을 보장하는 것입니다.

여기서 상가라는 것은 판매하는 행위를 하는 건축법시행령 별표1에서의 근린생활시설이나 판매시설을 의미하는 것이 아니라 법 제2조에서 상가건물을 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 정의하고 있습니다. 사업자등록의 대상이 되지 않는 주거는 해당 법에 적용되지 않으며, 대상이 되는 업무시설, 창고업 등은 이 법을 적용합니다.

해당 법은 대항력, 임대차 최소 기간, 계약갱신 요구권, 권리금 회수 기회보호, 최우선변제 등 다양하게 임차인의 권리를 보장하는 세부적인 제도가 있으며, 일정한 기준의 환산보증금의 이하의 금액인 경우 적용하며, 초과하는 임대차의 경우는 예외적으로 일정한 조항만 적용됩니다.

1. 법 적용 환산보증금

<환산보증금>
환산보증금이란 월 차임이 있는 경우 월차임을 보증금으로 환산합니다. 환산하는 법은 월차임 * 100입니다. 환산보증금은 "보증금 + 월차임의 환산보증금" 입니다.

<지역별 환산보증금 기준액>
지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 금액이 다릅니다.

-. 서울지역 : 9억원
-. 과밀억제권역, 부산광역시 : 6억9천만원
-. 과밀억제권역과 부산광역시를 제외한 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억4천만원
-. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

<과밀억제권역>
수도권정비계획법상의 과밀억제권역입니다. 서울시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역 포함) 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 대상), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함)은 제외)


2. 환산보증금 초과시 적용 조항

계약갱신요구권, 대항력, 권리금, 차임연체 해지의 4가지입니다. 계. 대. 권. 차 로 암기하고 있습니다.

법 제11조의 차임의 증감청구권은 환산보증금 초과시에는 적용되지 않으니 주의바랍니다. 즉, 환산보증금이 넘을 경우 차임과 보증금의 증액청구는 5%를 초과할 수 있습니다. 

<계약갱신요구권>
임대차계약은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되지 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 거절 할 수 없습니다. 이것이 2018년 10월 16일에 5년에서 10년으로 개정 시행되고 있습니다.

거절할 수 있는 사유로는 아래와 같습니다.
-. 임차인이 3기의 월세에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
-. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
-. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

-. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
-. 임차인이 임차한 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
-. 임차한 건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

-. 임대인이 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 반환하여야 하는 경우로서
1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
2) 건물이 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우
3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
-. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

<대항력>
건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 신청한 다음날로부터 제3자에게 임대차의 효력이 있습니다. 제3자라 함은 매매등으로 임대인의 지위가 승계된 자이거나 경매 등으로 원시취득한 소유자에게도 임대차계약의 효력이 있다는 의미입니다.

<권리금>
권리금은 상가의 임차인이 영업을 위하여 시설, 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업권 등 유형, 무형의 재산적 가치를 양도하여 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것입니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래의 사항에 대하여 권리금의 주고 받음을 방해해서는 안됩니다.

-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
-. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

<차임연체 해지>
임차인이 월임대료의 연체가 3기의 금액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.


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