주택임대차보호법 개정안과 세입자 보호!

주택임대차보호법은 임차인을 보호하는 목적으로 임차인에게 불리한 약정은 무효로 봅니다. 

최근 상가에 적용하고 있는 계약갱신요구권을 주택에도 적용하자는 주장이 있으며, 이는 최소 계약기간의 확대하는 것과 임대료의 인상율의 상한을 정하자는 것이 주된 내용입니다.

한편, 입법예고된 주택임대차보호법의 주택임대차분쟁조정위원회 확대와 주택임대차표준계약서의 내용을 확인하겠습니다.

 

 

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1. 개정 입법예고안

최근 주택임대차와 관련한 분쟁을 효과적으로 관리하기 위하여 주택임대차분쟁조정위원회 확대 설치와 법무부에서 주택임대차표준계약서를 국토부와 협의하여 정하도록 하는 주택임대차보호법의 개정안이 입법예고되고 있습니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 현재 대한법률구조공단의 6개 광역시에만 설치되어 있으나, 한국토지주택공사와 한국감정원의 지사 또는 사무소에 추가 설치하는 안입니다.

현재 사용하고 있는 주택임대차표준계약서는 아래의 첨부 파일을 다운로드 가능합니다.

02_사용용_표준임대차계약서_2018년_수정.hwp

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2. 세입자 보호 강화

 

세입자 보호를 위하여 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제에 대하여 조속한 처리를 요구하는 목소리도 있습니다.

계약갱신요구권은 상가임대차보호법에서의 계약갱신요구권을 주택에도 적용하여 현재 2년의 최소 임대기간이 끝난 후에 2년을 연장 요구하는 것을 말하며, 전월세인상률 상한제는 계약의 연장시 일정한 인상율을 상한을 두자는 것입니다.

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3. 주택임대차보호법 적용과 최소 기간

 

주거용 건물, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 대한 사항은 주택임대차보호법이 적용되며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).

대법원에서는 "주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

주택임대차보호법에서의 임대차기간은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 임차인이 2년 미만으로 정한 것을 주장하는 경우는 제외합니다.

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4. 임대료 인상

임대차의 보증금과 임대료의 인상은 임차주택의 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 그 증감을 청구 할 수 있으며, 그 한도는 5%입니다. 

대법원에서는 "주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세,공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

전월세 인상률 상한제를 적용하는 것은 최소 임대기간 2년 이후에 계약의 갱신시 인상율의 상한을 정하자는 것입니다.

주택임대차보호법 개정안과 세입자 보호!의 제목으로 계약갱신요구권과 임대료 인상율에 대하여 확인합니다.