주택임대소득 분리과세, 피부양자 유지?

최근 부동산 가격의 상승의 원인 중 하나가 민간 임대사업자를 양산한 것이 아니냐라는 목소리가 있습니다. 한 때는 임대사업자 혜택을 주어 양성하려는 정책에서 이제는 미운 오리 새끼가 되었습니다. 

주택임대소득을 갖는 소유자는 세무서에 사업자를 내어야 하며 미신고하는 경우 주택임대수입금액에 가산세 대상입니다.

사업자등록을 하게 되면 국민건강보험이 지역 가입자에서 2천만원 이하의 주택임대소득에 대하여 보험료를 부과하며, 자녀의 국민건강보험의 피부양자로 유지하기 어렵게 됩니다(사업등록자로 사업소득이 있는 경우 제외).

주택임대소득자의 사업자등록, 분리과세와 종합소득세, 건강보험 피부양자 요건에 대하여 살펴보겠습니다.

 

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1. 주택임대소득자의 사업자등록

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주택임대를 둔 소유자, 일명 지주(landlord)로 불리우는 경우, 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 주택임대소득은 소득세법에서 정하는 소득 중 사업소득이며, 2020년 부터는 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 주택임대수입금액의 0.2%의 가산세가 있습니다(2020년 1월 21일까지 세무서 사업자등록을 하여야 합니다). 주택임대소득이 연 2천만 원 이하라도 세무서 사업자를 내어야 합니다.

주택임대수입금액과 사업소득금액은 다르며, 세무서에 사업자등록과 구청에 임대사업자등록은 다릅니다. 세무서의 사업자등록만 하는 경우 홈텍스에서 사업자등록 신청을 할 수 있으며, 구청에 신고하는 임대사업자는 렌트 홈입니다(renthome.go.kr).

2 주택 이상 소유하고 임대를 하는 경우 임대수입이 연 2천만 원 이상이면 종합소득세 신고를 하여야 합니다.

<임대주택 등록>
세무서에 사업자등록을 하고 별도로 지자체에 임대주택사업자로 등록을 하여야 하며, 임대료 인상률 5%를 준수하여야 합니다.

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2. 분리과세와 종합소득세

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연 수입이 2천만 원 이하의 경우 분리과세를 선택할 수 있으며, 분리과세가 세액면에서 유리합니다.

<1 주택 과세>
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하(기준시가 9억 원 초과하는 주택은 제외)를 2018년 12월 31일한까지 비과세로 합니다(소득세법 제12조 제2호). 

2019년 주택임대소득분부터는 2천만원 이하의 경우 종합과세와 분리과세 둘 중에 택일할 수 있으나 2천만원 초과의 경우 종합소득세 신고합니다.

보유주택수는 부부합산 기준이며, 기준시가 9억원 초과 주택의 1 주택자도 과세합니다.

<3 주택 이상>
3주택 이상자는 주택임대소득의 월 임대료는 당연히 과세하며, 보증금도 간주임대료로 과세합니다. 2 주택자는 보증금에 대하여는 비과세입니다. 

간주임대료는 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 부분에 대하여 60%의 비율에 대하여 산정합니다[(과세기간의 보증금 합계 - 3억 원) * 60% * 2.1% * 임대일 수/365].

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"2채를 보유 1채는 거주하고, 1채를 전세로 두면 비과세"

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<분리과세 세율>
연 2천만 원 이하자는 주택임대소득을 종합소득으로 하거나 분리과세를 선택할 수 있으며, 분리과세의 경우 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액입니다. 

<사업소득금액>
주택임대소득의 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50)를 차감한 금액으로 하며, 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 추가로 200만 원을 차감한 금액으로 합니다.

-. 구청의 임대주택사업자로 등록한 경우 필요경비는 60%, 공제금액은 400만 원입니다.

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3. 건강보험 피부양자 요건

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<지역 가입자>
주택임대소득으로 세무서의 사업자등록을 하는 경우 건강보험이 지역가입자인 경우, 주택임대소득에 대하여 보험료를 부과합니다.

<직장가입자의 피부양자 요건>
피부양자 자격의 인정기준은 부양요건, 소득요건, 재산요건을 모두 충족하여야 합니다.

소득요건으로 사업자등록이 있고 사업소득이 없는 경우(장애인, 국가유공/보훈보상대상 상이자는 연간 500만 원 이하)이거나 사업자등록이 없고 사업소득이 연간 500만원 이하의 경우입니다. 즉, 주택임대소득으로 세무서 사업자등록을 하게 되면 피부양자 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

이와 관련하여서는 아래의 포스팅을 참고 바랍니다.

주택임대소득 분리과세, 피부양자 유지? 의 제목으로 주택임대소득에 대하여 확인합니다. 상단의 영상을 확인 바랍니다. 감사합니다.