상가빌딩 매매, 실사!

상가빌딩은 근린생활상가를 포함하여 업무시설, 판매시설 등의 건축물을 말하며, 소유권의 형태로 일반 건축물과 구분소유권의 집합건물이 있습니다.

구분소유권의 구분상가를 매매할 때에는 건물 전체의 물리적환경을 조사하는 실사는 하지 않지만, 전유부분과 공용부분에 대하여 조사합니다. 건물 전체의 관리단에서 협조적이라면 말이죠.

일반적으로 자기지분의 현금과 더불어 담보대출을 하여 레버리지를 이용하는 것이 투자수익율에는 좋은 영향을 주기도 합니다. 투자수익률 ROI(return on imvestment)는 자기지분(에쿼티)와 대출금액을 합한 총액의 금액에서 발생되는 수익의 비율을 투자수익율이라고 합니다. 그와 달리 대출금액의 지불이자액을 제외한 ROE(Return on equity)은 자기자본의 수익율을 나타내고 있습니다. 은행의 대출을 이용한다면 후자의 ROE가 관심지표가 될 것입니다.

상가빌딩의 매매에서 매수자는 투자수익률(ROE)이 어느 정도 될 것인지를 예상하여 투자합니다. 만약 그 예상보다 높은 수익이 나면 유리하겠지만 예상하지 못한 비용이나 투자금액 추가된다면 목표하는 ROE달성을 하지 못하게 되겠습니다.

 

여기서의 상가빌딩은 일반건축물로서 하나의 소유권인 경우를 말하며, 상가빌딩의 매매에 있어 필요한 법률실사, 물리적실사, 시장조사에 대하여 살펴보겠습니다. 

1. 법률실사

부동산은 토지와 그 정착물을 말합니다. 우리나라 소유권은 공시제도를 공신력이 없습니다. 즉, 등기부등본상의 소유자가 실소유자가 아닐 수도 있습니다. 국가에서 운영하는 등기제도의 실체적 조사권이 없으며, 등록된 권리사항을 보증하지 못합니다.

상가빌딩의 매매에서 이러한 소유권의 사항을 확인하며, 임대차계약의 실제 임차인, 상가임대차보호법의 적용 대상인지, 임대계약서상의 기재된 임대료인지 등을 검토하는 것을 법률실사라고 합니다.

2. 물리적 실사

상가빌딩은 건축물과 그 부속시설들이 매매거래의 목적물입니다. 그 목적물의 내역이 건축물대장과 실제 건축물이 일치하는 지 확인하여야 합니다. 어떤 경우에는 주차장의 댓수가 건축물대장과 실제 주차장 면수와 같지 않은 경우가 있습니다. 불법 건축물이죠.

전기설비, 승강기 설비 등 주요 설비를 포함하여 모든 부속설비들의 기능이 정상적인지 확인하여야 합니다. 매도인은 매도의 목적으로 보유 운영할 경우, 선뜻 자본적지출 사항을 지출하지 못하는 경우가 많이 있습니다. 과다개량은 그 만큼 자본적지출로 투자된 금액이 거래대금에 반영되지 않는 경우도 있기 때문입니다. 매도인이 장비수선이력을 관리하고 있다면 좀더 건축물의 수선의 필요성 여부를 확인하기 수월합니다.

무엇보다 상가빌딩의 매매 이후의 계획한 수익을 달성하기 위하여 임대차계약을 유지하거나 임차인의 변경 혹은 임대료의 인상을 위하여 물리적 환경을 개선하여야 할 필요가 있는 지 여부를 조사합니다. 그러한 사항을 매매대금에서 초기 자본적지출 사항을 합한 금액을 투자금액으로 판단합니다.

3. 시장조사와 분석

시장조사와 분석은 매매의 의사결정에 매우 중요한 부분입니다. 투자는 타이밍이며 가격입니다. 

부동산 경기는 일반경기에 후행하는 경향이 있으며, 매각의 타이밍은 일반적으로 하향시장에서 하는 것이 우수한 전략이며, 매입의 타이밍은 일반적으로 상향시장에서 하는 것이 좋은 전략입니다. 단기간에는 말이죠. 하지만 하향시장에서 어느 타이밍이 저점인지 상향시장에서 어느 시점이 최고점인지는 알기 어렵습니다.

현재의 임대료와 공실 수준이 지역시장의 경쟁상가 빌딩과 견주어 적절한지, 높거나 낮으면 그 이유는 무엇인지를 분석합니다. 지역시장에서의 해당 상가빌딩의 포지션이 어떠한지, 경쟁상가 빌딩과의 비교 분석을 합니다.

상가의 업종분석을 합니다. 지역시장의 업종별 점유율을 조사하며, 장기적인 측면에서 어떠한 추세인지를 분석합니다. 이러한 분야는 미래를 예측하는 것으로 과거와 현재의 자료는 기술적인 분석이 가능하지만 미래를 추정하는 것은 감각적인 요소가 많이 포함됩니다.

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