상가건물임대차보호법 계약갱신요구권 종료시 권리금?

임대차 계약은 민사상의 채권이며, 일반적으로 기간을 두고 체결합니다. 상가건물의 경우 임대차 계약기간이 종료되더라도 10년의 기간 내에서 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이를 계약갱신요구권이라고 합니다.

계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임차인의 권리금의 권한을 갖는지가 문제가 될 수 있습니다. 이에 대하여 최근 대법원에서는 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 수수하는 권리금을 방해하지 못한다라고 판시하고 있습니다.

계약갱신요구권과 보증금 회수기회 보호에 대하여 살펴보겠습니다.

 

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1. 계약갱신요구권

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 특별한 사유가 없는 한 요구에 응하여야 합니다(상가임대차법 제10조).

계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법의 적용 관련하여 지역별 환산보증금의 범위 내외와 관련없이 적용하는 권리입

니다(환산보증금 서울 9억원).

 

상가임대차보호법의 적용범위와 초과시 에 대하여는 아래 포스팅을 참고바랍니다.

적용범위와 초과시 적용!

2018년 10월 16일 법 개정으로 계약갱신요구권이 10년으로 확대되었으며, 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 시행합니다. 그렇지 않은 경우 5년입니다.

임대차 계약의 존속기간 중의 차임의 증감은 지역별 환산보증금 내에 있는 경우 5%를 초과하지 못합니다.

<특별한 사유>
아래의 하나의 경우에는 계약갱신 요구를 응하지 않을 수 있습니다.

-. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
-. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
-. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
-. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
-. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
-. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
-. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

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2. 권리금 회수 기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 권리금의 수수를 특별한 경우를 제외하고는 방해하지 못합니다(법 제10조의 4).

이를 위반한 임대인은 임차인에게 발생한 손해의 발생에 대한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이때 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하려는 권리금과 계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 합니다.

권리금 수수를 방해할 수 있는 특별한 경우란 계약갱신요구권의 특별한 사유와 동일합니다.

<임대인의 방해 행위>
-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
-. 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

<방해 행위 중 정당한 사유>
-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
-. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

-. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
-. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

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3. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하는지

"구 상가임대차법 제10조의 3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의 4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서"

"구 상가건물 임대차 보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의 4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다."라고 판시하고 있습니다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

상가건물임대차보호법, 계약갱신요구권 종료 시 권리금? 의 제목으로 계약갱신요구권과 권리금에 대하여 확인합니다. 상단의 영상을 확인 바랍니다. 감사합니다.