공동주택관리법, 아파트관리소장!

공동주택의 관리에 관한 사항을 정하여 투명하고 안전한 관리가 될 수 있도록 기존 주택법에서 규율하던 공동주택관리사항을 별도의 법으로 2015년 8월에 제정되었습니다.

공동주택관리법에 적용되는 의무관리대상이 무엇인지, 의무관리대상의 주요한 제도는 무엇인지, 아파트관리소장의 재물손괴죄 무죄 사례가 있어 소개하겠습니다.

<의무관리대상>
공동주택이란 건축물의 벽/복도/계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 건축법시행령 별표1의 아파트, 연립주택, 다세대주택, 건축법의 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물을 말합니다.

공동주택 중에서 의무관리대상인 공동주택은 1)300세대 이상의 공동주택, 2)150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 3)150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택, 4) 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물입니다.

<관리방법>
입주자등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 하며, 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라야 합니다(법 제5조).

자치관리는 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 사업주체로부터 관리할 것을 요구받을 때에 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 합니다.

위탁관리는 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 전자입찰방식으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이와 관련하여서는 아래 글을 참고바랍니다.

https://tomandstory.tistory.com/2

 

<입주자대표회의>
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성합니다.

시군구의 장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다. 입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영 및 윤리교육을 이수하여야 합니다.

<관리규약>
입주자등은 시도지사가 공동주택 관리와 사용에 준거가 되는 규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하여야 하며, 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있습니다.

사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안하여야 하며, 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정합니다.

관리규약을 개정하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 개정안을 법에 정한 방법에 따른 공고/통지를 거쳐 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하여 결정합니다.
-. 개정 목적
-. 종전의 관리규약과 달라진 내용
-. 관리규약준칙과 달라진 내용

<관리비>
의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 하며, 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2입니다.

관리비의비목별세부명세(별표2).pdf

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1)장기수선충당금, 2)안전진단 실시비용에 대해서는 관리비항목과 구분하여 징수하여야 합니다. 

<회계감사>
300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 합니다.

회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 1)재무상태표, 2)운영성과표, 3)이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서), 4)주석 에 대하여 회계감사를 받아야 합니다.

공동주택 회계처리기준.pdf

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<장기수선계획>
공동주택을 건설/공급하는 사업주체 또는 주택법에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 주택법에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 합니다. 

장기수선계획을 수립하는 의무대상은 공동주택관리법의 의무관리대상과 달리 1)300세대 이상의 공동주택, 2)승강기가 설치된 공동주택, 3)중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 4)건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 어느 하나에 해당되면 의무적으로 장기수선계획을 수립하여야 합니다.

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다.

<관리소장>
의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다.  주택관리사는 자격의 이름이며, 관리사무소장은 직책입니다.
-. 입주자대표회의(자치관리에 한정)
-. 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
-. 주택관리업자
-. 임대사업자

관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시군구의 장에게 신고하여야 합니다.

 

<아파트 관리소장 재물손괴 무죄 사례>
"아파트 관리소장인 피고인이, 동대표 甲이 ‘관리비 낭비, 관리소장.동대표회장 책임져라’라고 기재한 현수막을 아파트 상가 난간에 부착하자 현수막을 임의로 떼어내어 甲의 재물을 손괴하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인에게 현수막을 철거할 권한은 없으나, 피고인이 현수막을 철거한 행위는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 것으로서 위법성이 결여된 정당행위라는 이유로 무죄를 선고한 사례" (대전지법 2017. 2. 10., 선고, 2016고정1547, 판결)

공동주택관리법, 아파트관리소장! 의 제목으로 공동주택관리법 의무관리대상 등에 대하여 확인합니다. 감사합니다.