공동주택 하자보수 책임기간!

아파트를 분양받고 하자의 발생으로 그 처리 기간에 대하여 궁금하실 겁니다. 아파트 관리사무소에서 처리할 수 도 있으나, 분양받은 자로서 법령의 권리에 대하여 잠자는 자는 보호를 받을 수 없으니, 하자에 대한 보수, 책임기간 등에 대하여 인지할 필요가 있습니다.

아파트는 지속적으로 공급하고 있으며, 신축 아파트의 경우 아무리 공사를 잘했다 하더라도 여러 가지의 원인으로 하자의 발생은 불가피한 것으로 보입니다.

하자의 범위, 하자 담보책임기간, 오피스텔 등의 집합건물의 담보책임기간에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 하자의 범위

사업주체인 분양자는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 집니다. 사업주체는 주택법의 주택건설사업자 혹은 건축법상 건축허가를 받아 분양을 하는 자 등입니다.

하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물의 안전, 기능, 미관의 지장을 초래하는 정도의 결함을 말하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분합니다.

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 것, 구조안전상 위험을 초래하거나 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 있는 것을 말합니다.

시공공사별 하자는 공사상의 잘못으로 균열 등이 발생하여 건축물의 안전, 기능, 미관의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것을 말합니다.

대법원에서는 "공사 시공자가 설계도서대로 시공 자체를 하지 아니한 하자(이하 ‘미시공 하자’라고 한다) 또는 임의로 설계도서의 내용을 변경하여 시공한 하자(이하 ‘변경시공 하자’라고 한다)를 발견한 경우 건축주가 그러한 하자로 인하여 손해를 입지 않도록 건축주에게 이를 통지하고 공사 시공자에게 시정 또는 재시공을 요청하여야 할 채무를 부담한다"라고 하여 설계도서의 미시공과 변경시공을 포함하고 있습니다(대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결).

2. 하자 담보책임기간

하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 다르게 규정하고 있습니다.

내력구조부별 하자의 담보책임기간은 10년입니다. 내력구조부는 건축법상 건물의 주요구조부를 말합니다.

시설공사별 하자에 대하여는 마감공사, 옥외급수/위생 관련 공사 등 21개의 공사로 구분하여 2년, 3년, 5년으로 기간을 정하고 있습니다(공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 2호)

[별표 4] 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련).pdf

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대법원에서는 "민법 제667조 내지 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸하고, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다"라고 하여 제척기간임을 판시하고 있습니다.(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46036 판결).

하자담보책임기간애에 발생한 하자를 보험기간 종료 후 청구와 관련하여 대법원에서는 "보증보험증권에 보험기간이 정해져 있는 경우에는 보험사고가 그 기간 내에 발생한 때에 한하여 보험자가 보험계약상의 책임을 지는 것이 원칙이지만, 보증보험계약의 목적이 주계약의 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보험계약자의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해를 보상하기 위한 것임에도 불구하고 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 경우 특단의 사정이 없으면 위 보증보험계약은 그 계약의 보험기간, 즉 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여는 비록 보험기간이 종료된 후 보험사고가 발생하였다고 하더라도 보험자로서 책임을 지기로 하는 내용의 계약이라고 해석함이 상당하다"라고 판시하고 있습니다.(대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결).

<기산일>
전유부분은 입주자에게 인도한 날로부터 기산하며, 공용부분은 주택법의 사용검사일 또는 건축법상 사용승인일로부터 기산합니다.

3. 오피스텔, 분양형 호텔 등의 집합건물

건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년이며, 그 외의 하자는 하자의 중대성, 내구연한, 교체 가능성 등을 고려하여 5년의 범위 내에서 대통령령으로 정하고 있습니다.

전유부분, 공용부분의 하자 기산일 전에 발생한 하자의 경우 5년, 기산일 이후의 발생한 하자의 경우 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년입니다.

건축설비공사(건축법 제2조 제4호), 목공사, 창호공사, 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년이며, 마감공사의 하자 등 발견, 교체, 보수가 용이한 하자는 2년입니다.

공동주택관리법에서 정하는 하자담보책임기간의 표현은 조금 다르게 되어있으나 실질적으로는 거의 같습니다.

<기산일>
전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이며, 공용부분은 주택법상의 사용검사일 또는 건축법상의 사용승인일로부터 기산합니다.

공동주택 하자보수 책임기간!의 내용 확인합니다.