집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 공용부분!

집합건물이란 공동주택, 오피스텔, 지식산업센터, 분양형호텔 등의 구분소유된 건물을 말하며, 아파트와 같은 공동주택중 300세대 이상 등의 의무관리대상인 경우 공동주택관리법이 적용되며, 의무관리대상이 아닌 공동주택과 오피스텔, 분양형 상가 등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받습니다.

이러한 집합건물은 공용부분과 관련하여 많은 분쟁이 있어 이에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 구분소유

건물의 구분소유란 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적"으로 하는 소유의 형태중 하나입니다.

공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약으로 정하거나 공정증서로서 규약에 상응하도록 한 공용부분으로 된 부속의 건물을 말합니다(규약으로 정하거나 공정증서로 규약에 상응하도록 하는 경우 공용부분이라는 취지의 등기를 하여야 합니다).

이 전유부분은 해당 용도에 따라 사용하여야 하며, 대수선 등의 건축행위시에는 건축법에 따라야 합니다.

공용부분은 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖의 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다(법 제3조). 이 의미는 배타적, 독점적으로 공용부분을 사용, 수익할 수 없다는 의미입니다.

집합건물에서는 전유부분의 용도 등의 이슈가 있지만, 대부분 공용부분에 관하여 생기는 분쟁과 이슈입니다.

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2. 공용부분의 처분

<공용부분의 귀속>
공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다("일부공용부분").

공용부분은 각 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있으며, 각 공유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 의합니다. 일부공용부분인 경우 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유면적의 면적 비율에 따라 배분한 면적을 그 구분소유자의 전유면적에 포함합니다. 즉, 일부공용부분의 구분소유자의 전유면적은 기본 전유면적에 일부공용부분의 지분면적비율의 면적을 합한 면적이 새로운 전유면적입니다.

<공용부분의 처분>
공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 공용부분을 처분할 수 없습니다.

<공용부분의 관리>
공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하거나 법에 의한 관리인이 선임되었을 경우 관리인이 할 수 있습니다(법 제25조 제1항 제1호).

관리인의 선임은 두가지 방법이 있습니다. 하나는 집회결의를 하여 선임하는 것이고 다른 하나는 규약이 있을 경우 법에 의하여 구성된 관리위원회에서 선임결의를 하는 방법입니다(법 제24조). 다른 방법으로 선임한 관리인은 법에 의한 관리인이 아니며, 그에 의한 행위는 다툼이 있을 경우 효력이 없을 수 있습니다.

만약 관리인이 없고 규약에서 별도로 공용부분 관리에 관한 사항을 정함이 없다면 공용부분의 관리에 관하여 항상 집회결의를 하여야 합니다. 관리인이 없는 경우 규약이 없을 가능성이 매우 높습니다.

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3. 공용부분 관리와 변경

공용부분의 관리란, 로비, 계단, 공용 화장실 등의 건축시설, 변압기, 분전반 등의 전기설비, 냉동기 등의 기계설비, 주차설비 등의 공용부분에 대하여 그의 운영, 관리 등을 말하며, 관리회사를 지정하는 행위, 승강기 유지보수계약을 하는 행위, 관리비를 부과/징수하는 행위 등입니다. 집합건물에서 없어서는 안된는 일입니다. 국가로 비유하자면 행정부의 기능입니다.

<공용부분의 변경>
공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정합니다. 공용부분의 관리와 변경에 관하여는 법에서 정의하고 있지 않으나 '공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우'는 통상의 집회결의(공용부분의 관리의 결의와 동일한)로 한다고 명시하고 있습니다(법 제15조 제1항 제1호).

공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.

<공용부분의 부담 및 수익>
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(법 제17조). 

<공용부분 변경과 관련한 판례>
"원고가 당초 이 사건 아파트의 구분소유자 3분의 2 이상의 동의만을 받아 이 사건 난방방식 변경공사를 진행하기는 하였으나, 사후적으로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상으로부터 이 사건 난방방식 변경공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 제출받았고, 또한 피고를 제외한 구분소유자들로부터 이 사건 분담금을 지급받은 점 등을 고려할 때, 원고는 공용부분의 변경에 해당하는 이 사건 난방방식 변경공사에 동의하는 구분소유자 5분의 4 이상의 서면합의로써 이 사건 아파트의 관리단으로부터 이 사건 난방방식 변경공사에 관한 업무를 포괄적으로 위임받았고, 위와 같은 위임에는 그 공사로 인하여 발생한 이 사건 분담금에 관한 소송수행권까지 부여받은 것으로 봄이 상당하다. 그리고 이러한 임의적 소송신탁은 변호사대리의 원칙이나 신탁법상 소송신탁의 금지를 회피할 염려가 없고 이를 인정할 합리적 필요가 있다고 인정되므로, 원고는 구분소유자인 피고를 상대로 미납된 이 사건 분담금을 재판상 청구할 수 있다고 할 것이다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 공용부분! 이란 제목으로 집합건물법의 공용부분에 관하여 확인합니다. 감사합니다.