집합건물법 입법예고!

집합건물의 관리비, 공용부분의 관리 등과 관련하여 분쟁이 많습니다. 집합건물은 오피스텔, 지식산업센터, 분양형호텔, 분양상가 등이며 공동주택도 집합건물이나 일정규모 이상의 공동주택은 공동주택관리법의 적용을 받습니다. 

일정규모 이하의 공동주택을 포함한 구분소유된 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 집합건물법)의 적용을 받습니다.

지난 1월 11일 재입법예고안의 중요사항을 살펴보겠습니다.

<분양자의 의무>
현행법은 "분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기 한 날로부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단 집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단 집회를 소집하여야 합니다."라고 명시하고 있습니다.

개정안에는 "분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 3개월 이내에 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집할 것을 통지하여야 한다." -> 통지의 의무를 명확히 하고 있습니다.

구분소유자는 분양자로부터 통지를 받은 날로부터 관리단집회를 소집합니다. 여기서 분양자는 일반적으로 시행사를 말합니다. 구분소유자는 수분양자이죠. 

분양자가 통지를 하지 않거나, 구분소유자가 관리단집회를 소집하지 아니한 경우 200만원 이하의 과태료 대상입니다. 현행법은 분양자든 구분소유자든 집회의 소집을 하지 않을 경우 과태료가 없습니다.

<수선적립금>
현실적으로 집합건물에도 수선적립금을 징수하고 있으나, 현행법상 근거조문이 존재하지 않아 강제력을 확보하기 어렵습니다.

개정안에는 "관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 건물과 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수를 위한 수선계획을 수립할 수 있으며, 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하고 적립할 수 있습니다." 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며, 1)수선계획에 따른 공사, 2)자연재해 등 예상하기 어려운 사유로 인한 수선공사, 3) 1),2)의 용도로 사용한 금원의 변제의 용도로 사용할 수 있습니다.

수선적립금은 공동주택관리법의 장기수선충당금과 동일한 것으로 그동안 근거가 없어 납부 및 부담주체에 대해 분쟁의 소지가 되었으나 입법안으로 부담의 근거와 부담주체를 구분소유자로 특정하고 있습니다.

<관리인>
-. 구분소유자 2인 이상일 때에는 관리인 선임하여야 합니다. 현행법은 10인 이상일 경우이나 강화하는 조항이죠. 다만 현행법과 마찬가지로 여전히 위반시에는 과태료 없습니다.

-. 구분소유권의 수가 50이상인 건물의 관리인은 관리인으로 선임된 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고하여야 합니다. 50이상인 경우 선임을 하여야 하는 것이 아니라 선임된 경우 지자체에 신고하는 것을 의무로 하고 있습니다. 엄연히 다르죠. 신고를 하지 않은 경우 200만원 이하의 과태료 대상입니다.

-. 현행법 제25조의 관리인의 권한에서 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위의 권한을 축소하여 공용부분의 보존행위만 할 수 있도록 하며, 관리 및 변경에 관하여는 관리단집회 결의를 집행하는 행위를 할 수 있는 것으로 합니다. 관리단집회 결의를 하지 않으면 공용부분의 관리와 변경의 행위를 할 수 없습니다.

<임시관리인>
과거 입법예고 2017년에도 임시관리인 제도를 도입하고자 하였고 이번에도 또 시도되고 있습니다.

개정안 제24조의2 제1항은 "법에 따라 선임된 관리인이 없는 경우, 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다." -> 현재 법에 따라 선임된 관리인이 얼마나 될까요, 현재도 집합건물의 분쟁으로 법원에서 법정관리인을 선임하는 경우가 있죠. 이번 입법예고는 이해관계자 누구든 임시관리인의 선임을 청구할 수 있도록 합니다.

개정안 동조 제2항 "임시관리인은 선임된 날로부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 합니다." -> 집회 정족수가 부족하거나 관리인 선임 결의가 되지 않을 가능성이 있습니다.

개정안 동조 제3항 "임시관리인의 임기는 선임된 날부터 제24조제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 한다. 다만, 제24조제2항에 따라 2년의 범위에서 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없다." -> 임시관리인 선임이 관리인이 없는 상황에서 이루어지고 있는데 효력있는 규약이 있을 지 의문이네요.(관리인은 구분소유자 및 의결권의 과반수, 규약은 4분의 3)

<이해관계인의 열람청구>
개정안 제26조 제2항 "구분소유권의 수가 50 이상인 건물의 관리인은 관리단의 사무집행을 위한 금원의 징수/보관/사용/관리 등 모든 관련 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다."

개정안 동조 제3항 "이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고자료나 제2항에 따른 장부 또는 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다. 이 경우 관리인은 다음 각 호의 정보를 제외하고 이에 응하여야 한다."
-.  개인정보 보호법에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
-. 의사결정 과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

-> 이해관계인이라면 구분소유자, 점유자, 제3자를 포함하는 것이며, 두가지의 예외사항(개인정보, 업무의 공정한 수행)을 두고 있더라도 분쟁의 소지가 있으며, 장부와 증빙서류의 열람은 실제적으로 관리업무의 방해의 악용의 소지가 있을 수 있습니다.

현행법에도 관리인의 사무보고에 관하여 이해관계인은 보고 자료의 열람을 청구할 수 있는 권한이 있습니다.

<회계감사>
-. 구분소유권의 수가 150 이상인 건물의 관리인은 주식회사의 외부감사에 관한 법률따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러하지 아니하다.

-. 구분소유권의 수가 50 이상 150 미만인 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

 

<지자체 감독>
지방자치단체의 장은 주민복리를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 구분소유권의 수가 50 이상인 건물의 관리인에게 수선적립금, 관리인의 선임에 관한 사항 등을 보고하게 하거나, 관련 자료의 제출을 명할 수 있다. -> 집합건물의 관리에 투명성을 확보하는 방안이라 생각됩니다.

 

집합건물법 입법예고! 이란 제목으로 입법예고의 주요한 사항을 확인합니다. 감사합니다.