주택관리업자 및 사업자 선정지침, 낙찰방법!

공동주택관리법에 의한 주택관리업자의 선정과 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정을 하여야 하는 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부고시)에 따라야 합니다.

지침의 적용, 전자입찰시스템의 적용, 수의계약, 낙찰의 방법에 대하여 살펴보겠습니다.

<지침의 적용>

이 지침은 모든 공동주택에 적용되는 것이 아니라 공동주택관리법 시행령 제2조에 의한 의무관리대상 공동주택인 경우 적용하여야 합니다. 

1)300세대 이상의 공동주택, 2)150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 3)150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택, 4) 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

<관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정>

의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 법에 의한 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 법에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전("관리비등")을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다(법 제25조).

-. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

-. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

<전자입찰시스템>

전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용합니다(지침 제3조).

-. 법에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 적격심사제를 제외한 최저낙찰제와 최고낙찰제의 경우에 한함)

-. 전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률에 따른 전자입찰시스템

-. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

<전자입찰시스템의 제외>

수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있습니다(지침 제3조 제3항).

입찰업체가 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 합니다. 

<수의계약의 대상>

-. 보험계약을 하는 경우

-. 공산품을 구입하는 경우

-. 분뇨의 수집/운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우

-. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우

-. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우

-. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

-. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.

-. 영 제5조제2항제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

-. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

-. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능)

<낙찰의 방법>

낙찰의 방법은 아래의 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 입주자대표회의의 의결을 거쳐서 결정하여야 합니다.

-. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

-. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

-. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고)가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고)가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정하며,  최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정합니다.

적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 배점의 변경은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 변경할 수 있으며, 배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 30점으로 하여야 합니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침, 낙찰방법!을 확인합니다. 감사합니다.