집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 공동주택관리법 적용!

지난 4월 23일 공동주택관리법을 일부개정을 하였으며 공동주택관리법의 의무관리대상의 규모가 아닌 공동주택의 경우 일정한 조건으로 집합건물법을 적용하지 않고 공동주택관리법을 적용한다는 내용입니다(2020년 4월 24일 시행).

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 입법예고와 개정이 여의치 않나 봅니다. 우회적으로 공동주택관리법의 의무관리대상을 확대적용하는 것으로 그 실효성이 있는지는 2020년 4월 24일 시행 이후 사항을 보아야겠습니다. 집합건물의 입법예고 사항에 대하여는 카테고리 내의 글을 확인바랍니다.

법률만 개정되었고 세부적인 시행령, 시행규칙의 개정을 하여야 하며, 우선 법률의 개정 사항을 확인해보고 진행사항을 가늠해보겠습니다.

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1. 공동주택관리법 적용 대상

집합건물법은 구분소유권이 성립되는 건축물의 소유 와 관리에 관한 내용을 규율하고 있습니다. 공동주택도 기본적으로는 집합건물법을 적용대상입니다만 주거의 특성을 반영하여 공동주택관리법에서 다양한 제도를 적용합니다. 

공동주택관리법의 의무관리대상이 되면 규약의 설정, 사업주체의 의무관리, 입주자대표회의 구성, 주택관리사, 주택관리업, 관리비, 장기수선충당금 등 관리와 관련한 다양한 제도를 적용하여야 하며, 이는 입주자등의 권리와 공평한 관리를 위한 제도입니다.

의무관리대상은 아파트, 다세대, 연립 등 공동주택으로 300세대 이상, 승강기/중앙난방의 경우 150세대 이상, 건축법상의 주상복합으로 주거가 150세대 이상입니다.

이번 공동주택관리법의 개정 사항은 이러한 의무관리대상이 아닌 공동주택이더라도 일정한 요건을 갖추면 공동주택관리법을 적용하는 것입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 분양형호텔 등은 대상이 아닙니다.

2. 공동주택관리법으로의 전환

<전환 신고>
공동주택으로 전환되는 공동주택의 관리인(집합건물법에 따른 관리인을 말하며, 관리단이 관리를 개시하기 전인 경우에는 분양자)은 관할 특별자치시장/특별자치도지사/시장/군수/구청장에게 의무관리대상 공동주택 전환 신고를 하여야 합니다. 

집합건물법에 따른 관리인이 신고하지 않는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있습니다.

관리단집회결의에 의하여 관리인을 선임하지 않았을 가능성이 크며, 분양자(시행사)가 공동주택관리법의 전환 신고를 하여야 합니다. 관리단이 개시되어 관리인이 있더라도 신고하지 않으면 입주자등 10분의 1이상 연서하여 신고할 수 있습니다. 위반시 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 집합건물법에 의하여 분양자가 관리인을 선임하거나 관리단집회를 소집하는 것보다는 훨씬 실효성이 있을 것으로 생각합니다.

<관리규약>
입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장/군수/구청장에게 신고하여야 하며, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 관리규약의 제정 신고를 하지 아니하는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있다.
-. 관리규약의 제정/개정
-. 입주자대표회의의 구성/변경

관리인이 없을 가능성이 크며, 신고하지 않을 경우 입주자등의 10분의 1이상의 신고하면 가능합니다. 집합건물법에서 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 4분의 3이상으로 규약을 설정하는 것에 비해 입주자등(구분소유자, 점유자 포함)의 10분의 1이상으로 설정하는 것은 획기적인 규약의 설정입니다.

<입주자대표회의 구성>
의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 관리규약의 제정 신고가 수리된 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날부터 3개월 이내에 공동주택의 관리 방법을 결정

<미전환 결정>
의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 법에 따라 해당 공동주택을 의무관리대상에서 제외할 것을 정할 수 있으며, 이 경우 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함)은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장/군수/구청장에게 의무관리대상 공동주택 제외 신고를 하여야 합니다. 이 조항은 공동주택관리법으로의 전환하는 것을 기본으로 하며, 그렇치 않을 경우 적용하지 않겠다는 신고를 하여야 하는 의미입니다.

3. 문제점은 없는지

 

공동주택관리법의 의무관리대상이 아닌 소규모 공동주택의 경우 강제적으로 공동주택관리법을 적용하게 하여 공동주택관리법의 다양한 제도를 도입하는 것은 분쟁을 사전에 예방하는 차원에서 도움이 되리라 생각됩니다. 다만, 공동주택관리법의 적용으로 늘어난 업무 혹은 인력으로 관리비가 높아질 수 있겠습니다.

집합건물법에 의한 공용부분의 관리는 관리단집회의 결의에 의하여야 하나, 입주자등의 10분의 1의 요건으로 공동주택관리법의 의무관리대상으로의 전환신고, 규약의 설정할 수 있는 점은 집합건물법과 배치되는 것으로 판단할 수 있습니다. 

소규모 공동주택외의 오피스텔, 분양형 상가, 지식산업센터 등에서의 분쟁은 여전하며, 집합건물법의 개정을 하는 것이 더 포괄적인 접근법이 아닌가 생각됩니다.

<세미나 안내>
집합건물의 분쟁은 관리인, 관리단집회, 관리비, 장기수선충당금, 공용부분의 관리에 있어 상호 이해관계가 다르며 집합건물법은 개선해야할 사항이 많습니다.

이와 관련하여서 아래와 같이 세미나를 하니 참석하시어 유익한 정보로 분쟁의 예방과 해결하시기 바랍니다.

2019/04/29 - [집합건물] - 집합건물법, 공개 세미나!

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 공동주택관리법 적용!의 내용 확인바랍니다.