집합건물에서의 용도변경!

집합건물에서 건축법상 용도를 변경하고자 하는 경우가 종종 있습니다. 애당초 건축물의 인허가를 받고 운영하다가 부동산 시장의 변화로 해당 용도가 적합하지 않게 되는 경우가 있을 것입니다.

식당을 하다가 식당의 영업이 어려워 업무시설로의 변경을 고려하는 것일 수도 있으며, 이러한 용도의 변경은 건축법상 신축이나 증축과 같이 허가 혹은 신고의 대상이 되니 유의하여야 합니다. 만약 허가 혹은 신고 없이 변경하게 되면 위법 건축물이 됩니다.

집합건물에서 해당 지자체에 용도변경의 허가 또는 신고하였을 경우, 건축법의 건축기준으로 판단하여야 하며, 집합건물법의 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것은 아닙니다. 

집합건물에서의 용도변경에 관련한 판례를 소개해 드리며, 건축법상의 용도변경, 집합건물에서의 용도변경에 대하여 살펴보겠습니다.

 

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1. 용도변경

건축물의 용도변경은 건축법상의 용도(건축법시행령 별표 1)를 변경하는 것으로 변경하려는 용도의 건축 기준에 맞게 하여야 합니다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려면 지방자치단체에 허가를 받거나 신고를 하여야 합니다.

<시설군>
건축물의 용도를 아래와 같이 정하고 있습니다.
1. 자동차 관련 시설군
 - 자동차 관련 시설
2. 산업 등의 시설군
 -. 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설
3. 전기통신시설군
 -. 방송통신시설, 발전시설
4. 문화 및 집회시설군
 -. 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
5. 영업시설군
 -. 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군
 -. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장 시설
7. 근린생활시설군
 -. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)
8. 주거업무시설군
 -. 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설
9. 그 밖의 시설군
 -. 동물 및 식물 관련 시설

<허가대상과 신고대상>
-. 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 허가대상입니다.
-. 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 신고대상입니다.
-. 동일 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 합니다.  

<용도변경 신고의 수리>
건축물의 용도변경 신고가 건축기준에 적합한 경우, 행정청이 관계 법령에 없는 다른 사유로 수리를 거부할 수 있는지에 대하여 대법원에서는 "구건축법(2005. 11. 8. 법률 제7696호로 개정되기 전의 것, 아래도 같다) 제14조의 규정 취지 등에 비추어 볼 때, 건축물의 용도변경신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 이상 행정청으로서는 관계 법령이 정하지 않은 다른 사유를 내세워 그 용도변경신고의 수리를 거부할 수 없다고 해석함이 상당하다"라고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2004두6006 판결 참조). 행정청의 재량행위가 아닌 기속행위라고 합니다.

2. 집합건물에서의 용도변경

<집합건물>
집합건물이란 복합건축물과 혼용하여 사용하는 것을 종종 봅니다만, 복합건축물에서와 같이 용도가 다양한 건축물의 의미하는 것이 아니며, 구분소유권으로 구성된 건축물을 말합니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하면 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각의 소유권, 즉 구분소유권의 목적으로 할 수 있습니다.

국민의 70프로 이상이 거주하는 공동주택은 집합건물의 하나이며, 오피스텔, 지식산업센터, 분양형 호텔, 분양형 상가 등이 구분소유권으로 해당 동 혹은 여러 개의 동을 집합건물이라고 부르는 것이 정확한 법률상 표현입니다.

<구분소유자의 권리와 의무>
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니됩니다(집합건물법 제5조 제1항).

전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 변경하여 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축하거나 개축을 하지 말아야 합니다(동조 제2항).

<집합건물에서의 용도변경 판례>
"전유부분의 용도를 제2종 근린생활시설에서 교육연구 및 복지시설로 변경하는 것으로 건축법상 용도변경이며, 건축법상 용도의 건축기준에 적합한 이상 용도변경을 수리하여야 하며,

집합건물인 상가건물의 구분소유자가 해당 전유부분에 대한 용도변경행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께 하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다.라고 판시하고 있습니다(대법원 2007.1.6. 선고 2005두172201 판결).

집합건물에서의 용도변경! 의 내용 확인바랍니다.