분양형 호텔, 관리비 누가 내야 하나요?

분양형 호텔과 관련하여 많은 분쟁이 있으며 송사도 있습니다. 5~6년 전 호텔의 대량 공급과 중국 관광 쇼크로 인해 사정이 말이 아닙니다.

분양형 호텔에서 관리비를 누가 내야 하는 것에 대하여 문의도 있며 장기수선충당금, 객실시설충당금의 문제도 역시 발생하고 있습니다.

분양형 호텔은 소유권이 구분소유권이며, 구분소유권인 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 소유 및 관리를 합니다.

관리비는 누가 부담하는지, 장기수선충당금, 관리비 부담 개시일과 관리비예치금과 관련하여 살펴보겠습니다.

1. 관리비 부담

<분양계약서 혹은 임대차계약서>
분양받을 때에 시행자와 계약한 분양계약서가 있으며, 호텔 운영자와 체결한 임대차계약서(혹은 위탁관리계약서 등으로 표현)가 있습니다. 분양계약서 혹은 임대차계약서에 특별한 관리비의 납부 의무자가 없으면, 집합건물법에 의하여 소유자가 부담합니다.

집합건물법 제17조 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다."라고 명시되어 있습니다.

<명시되어 있다면>
시행자의 분양계약서 혹은 임대차계약서에 관리비 납부를 시행자 혹은 호텔 운영자가 납부한다고 명시하고 있으면, 그것이 우선한다고 할 것입니다. 즉, 분양계약서, 임대차계약서에 명시된 자가 부담하는 것입니다. 명시된 자가 시행자 혹은 호텔 운영자가 될 수 있으며, 구분소유자가 될 수 있습니다.

<규약으로 명시한다면>
관리단 규약은 구분소유자 및 의결권의 4분의 3이상의 동의로 설정하며, 개정합니다. 이는 구분소유자 간의 약정이므로 관리비를 시행사 혹은 호텔 운영자가 부담하게 한다고 규약에 명시한 들 효력이 나지 않습니다.

2. 장기수선충당금

장기수선충당금은 공용부분의 주요 시설의 개보수를 위하여 충당하는 것으로 일반적인 임대차의 경우 민법 제623조 임대인의 의무사항이며, 임대인이 부담하여야 합니다(민법 제623조 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.").

공동주택관리법에서는 임차인이 아닌 소유자가 부담하는 것으로 명시되어 있습니다. 집합건물법에서는 장기수선충당금 조항이 없습니다.

분양형 호텔에서 시행자의 분양계약서 혹은 임대차계약서에 호텔 운영자가 납부하는 것으로 명시되어 있으면 명시되어 있는 자가 납부하여야 할 것입니다. 반대로 소유자가 납부하여야 한다면 소유자가 납부하여야겠으며, 장기수선충당금과 관련하여 아무런 언급이 없다면, 민법 제623조으로 판단하여야 할 것입니다.

<객실시설충당금>
장기수선충당금과 달리 호텔 전유부분에 대한 시설에 대한 충당금에 대하여 누가 납부하여야 할 것인가라는 문제가 있습니다(침대, 냉장고, 에어컨 등).

만약 건물 전체가 호텔이며, 다른 구분소유자가 없는 경우에는 장기수선충당금의 부담과 동일하게 판단합니다. 분양계약서, 임대차계약서에 특별하게 명시하였다면 그 명시한 자가 납부하며, 특별한 언급이 없으면 구분소유자인 임대인이 납부하여야 할 것입니다.

그러나 건물전체가 호텔이 아니며, 구분상가, 비위탁 호텔 부분이 있다면 객실시설충당금은 좀 복잡합니다. 이럴 경우 객실시설충당금 해당 구분소유자와 호텔 운영자 간의 문제이며, 건물 전체의 장기수선충당금을 전용한다든지 사용한다면 문제가 생깁니다.

3. 입주 시 관리비와 관리비예치금

사용검사 이후 잔금을 납부하고 소유권 이전을 하며, 일반적인 오피스텔의 경우 입주지정기간을 두어 입주지정기간 내에 입주일로부터 관리비의 납부 개시일이 됩니다. 

분양형 호텔에서 잔금의 납부로 소유권이 이전되며, 분양계약서에서 잔금 납부와 관리비 개시일을 명시한 경우 잔금 납부일로부터 개시하거나, 별도로 명시한 날이 있다면 해당 일에 관리비 개시가 됩니다.

입주지정기간이 지나면 잔금을 납부하여 입주를 하여도 그날이 관리비 개시가 아니라 입주지정기간 말일 다음날로부터 관리비를 부담합니다. 

얼마 전 오피스텔에서 문의를 받았는데요, 입주지정기간이 지나서도 미분양분이 지속되어 관리비예치금(선수관리비)를 받은 것으로 비용을 처리하고 관리비를 유예하면 되지 않나요?라는 질문입니다.

관리비 예치금은 관리단의 자본금이고 운영상 현금으로 다른 비용을 처리할 수 있으나, 미분양분에 대하여 관리비를 걷지 않고 선수관리비로 비용 처리하는 것은 관리단의 자본금을 유용하는 것이라 할 것입니다. 만약 관리비를 내지 않고 관리비예치금으로 탕감하려면, 모든 구분소유자가 합의를 해야겠죠. 

분양형 호텔에서 관리비예치금을 걷지 않는 경우도 많이 있습니다. 관리비를 호텔 운영자가 납부하는 것으로 분양계약서 혹은 임대차계약서에 명시하여 부담하게 하더라도 객실시설충당금 등의 이슈가 있을 수 있습니다. 시행사 입장에서는 호텔운영자가 있으니 굳이 잔금 납부하면서 분양자가 부담있는 관리비예치금을 걷지 않는 것 아닌가 생각됩니다. 다시 말하지만 관리비예치금은 관리단의 자본금입니다. 매매 등 양도시 관리비예치금은 새로운 매수자에게 받아서 자본금을 뺄 수 있습니다.

분양형 호텔, 관리비 누가 내야 하나요?라는 내용 확인합니다. 감사합니다.