집합건물법 위반시 조치사항!

집합건물은 한 동의 건물에 여러개의 소유권이 있는 것을 말하며 그러한 소유권을 구분소유권이라고 합니다. 우리나라 약 80%가 공동주택에서 살고 있으며, 공동주택의 하나인 아파트는 구분소유권으로 집합건물입니다.

공동주택의 경우 일정한 규모(300세대 혹은 중앙난방이나 승강기가 있는 동의 경우 150세대 이상)인 경우 공동주택관리법을 적용합니다.

이 포스팅에서는 공동주택관리법을 적용하는 아파트 혹은 공동주택이 아닌 구분소유권에서 적용하는 집합건물법에서 위반하는 경우 어떤 방법이 있는지에 대하여 살펴보겠습니다.

 

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1. 집합건물법 위반의 종류

<관계 법령의 위반>
건축법의 위반사항으로 불법 증축물, 불법 용도변경이 있습니다. 공용부분을 전유부분으로 사용하거나 건축법에 의해 용도를 변경하여야 하나 그렇지 않은 경우입니다.

소방법, 전기사업법 등 관계법령에 위반하여 공용부분을 관리하는 경우입니다.

<관리비를 내지 않는 경우>
관리비가 비싸다는 이유로 내지 않는 경우도 있습니다. 내역을 요구하며, 증빙자료도 요구하기도 합니다. 

관리비는 집합건물법 제17조에 의하여 구분소유자는 공용부분의 관리비용에 대하여 비용을 부담하여야 하며, 점유자가 임차인인 경우 납부의무자인 구분소유자가 임대차계약에 명시하거나 혹은 묵시적으로 임차인이 부담한다는 임대차가 근거입니다.

<공용부분의 점유>
가장 많이 발생하는 위반사항입니다. 상가의 경우 영업을 위해 상점의 가시성을 높이기 위하여 광고물들을 공용부분에 점유합니다. 위반이죠. 공용부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으며(법 제3조 제1항), 구분소유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(법 제11조). 

공용부분의 관리는 보존행위는 각 구분소유자가 할 수 있으나, 집합건물법에 의한 관리인이 있는 경우 관리인이 권한내에서 공용부분의 관리행위로 불법 공용부분 점유의 해제하거나 그렇지 않을 경우 규약에 따르거나 규약이 없다면 관리단집회의 통상의 결의를 통하여야 합니다. 광고물을 위반되지 않으려면 관리인, 규약 혹은 관리단집회결의에 의하여야 합니다.

한편, 공용부분인 주차장의 구분소유자는 이용을 할 수 있는 것이지 무상으로 이용한다는 의미는 아닙니다. 주차장의 이용에 대하여 규약이나 그 하위 건물관리규정에 따라 이용 규정에 따라 사용할 것입니다.

<권한없는 관리인, 관리위원회, 관리회사>
집합건물에서 관리인이나 관리위원회가 실제 적법하게 선임, 선출되지 않은 경우가 많습니다. 본인들은 관리인이라고 하지만 관리인의 선임 근거를 달라고 하면 답을 못합니다. 관리위원회의 경우 규약이 없으면 적법한 관리위원회가 아닙니다.

이와 관련하여서는 아래 포스팅을 참고바랍니다. 

관리회사는 공용부분의 관리를 수행하는 관리인 혹은 관리위원회에서 위탁계약에 의한 자이며, 계약자인 관리인 관리위원회가 권한이 없다면 그 계약은 무효나 취소될 여지가 있습니다. 관리단집회 결의의 근거로 선정한 관리회사인 경우는 적법한 것입니다.

<구분소유자의 의무>
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 금지합니다(법 제5조 제1항). 

전유부분이 주거의 용도인 경우 주거 외의 용도로 사용하거나 증개축을 하는 행위를 금지합니다(동조 제2항).

<규약의 효력>
규약은 구분소유자의 숫자와 의결권(면적)이 각각 4분의 3이상의 동의하는 집회결의를 하거나 서면으로 제정 혹은 개정하였다면 5분의 4이상의 동의가 있어야 합니다.

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2. 집합건물법 위반시 조치사항

<관계 법령의 위반>
건축법 등의 위반은 해당 행정관청의 벌칙에 따라 해당 구분소유자 혹은 관리주체, 점유자가 그 책임을 집니다. 다른 구분소유자나 관리주체가 조치할 사항은 아닙니다.

만약 불법 광고물이라도 관리주체가 임의로 처분하는 경우 재물손괴죄 등 형사건으로 발전될 수 있으니 유념하여야 합니다. 규약이나 관리계약서 등 사전에 약정한 사항이 있다면 그에 따라 조치할 수 있습니다.

<관리비 미납>
관리비 미납으로 막바로 단전 단수를 하면 업무방해죄가 될 수 있으니 유념해야 합니다. 소장과 관리단장의 구속되는 경우도 있습니다.

지급명령 등 민사소송을 하여야 하며, 임차인이 미납인 경우 구분소유자에게도 동시에 납부요청하여야 후일에 임대인의 보증금에서 채권확보를 할 수 있습니다.

<공용부분의 점유>
공용부분의 점유로 공동의 이익에 어긋나는 행위라 하더라도 관리단이나 관리인이 강제집행 할 수 있는 권한이 있는지 살펴야 합니다. 규약이나 건물관리규정 등에 집행할 수 있는 근거가 없다면 집합건물법에서는 관리단집회의 결의가 있어야 공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구의 소를 제기할 수 있습니다(법 제43조).

공동생활의 장해가 현저하여 전유부분의 사용금지 청구를 할 수 있으며 관리단집회는 4분의 3이상의 결의가 있어야 합니다. 단독으로 구분소유자가 부동산인도단행가처분을 하는 경우는 공용부분을 배타적으로 점유하는 것을 소명하고 기타 보존의 필요성이 인정되어야 합니다.

<권한없는 관리인, 관리위원회, 관리회사>
관리인이 부정한 관리하거나 적법한 절차를 통하지 않고 관리인역을 수행하는 경우 관리인직무집행정지가처분을 할 수 있습니다. 업무상 횡령, 배임수중재, 업무방해 등 형사건으로 고소할 수 있습니다.

반대로 구분소유자가 관리인, 혹은 관리회사의 업무방해를 하는 경우 관리인업무방해금지가처분을 할 수도 있습니다. 그 업무가 집합건물법에 적법하여야 하겠죠.

<구분소유자의 의무>
공용부분의 점유의 항목에서와 같이 관리단집회결의를 사용금지 청구를 할 수 있습니다.

집합건물법 위반시 조치사항!의 내용 확인합니다. 상단의 영상 확인 바랍니다. 감사합니다.