아파트 하자보수기간, 보증금 사용!

아파트 하자보수의 처리는 분양을 받은 사람에게는 입주 초기 생활에 특별한 영향을 미치며, 전유부분의 하자는 바로 치유되어야할 것입니다. 다만, 전유부분의 하자를 하자인지 여부를 알지 못하고 하자보수를 요청하지 않을 경우 권리를 보장받지 못하게됩니다.

하자보수는 공동주택관리법에 그 절차를 마련하고 있으며, 하자담보책임기간에 발생한 하자임을 증명하고, 요청하여야 합니다.

하자보수 보증금은 하자보수의 요청을 하지 않고 막바로 금원을 요청할 수는 없으며, 일정한 절차에 따라 하자보수 청구에 대하여 하자가 치유되지 않는 경우 하자보수 보증금을 청구하며, 그 사용절차도 유념하여야 합니다.

아파트의 하자보수기간, 하자보수 보증금과 그 사용에 대하여 살펴보겠습니다.

 

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1. 아파트 하자보수기간

하자담보책임이란 주택법의 사업주체가 분양에 대한 건축물 및 대지조성의 하자에 대하여 담보하는 책임을 말하며, 주택건설사업계획에 의한 국가, 공공, 주택건설사업 시행자, 건축법상 건축주, 증측/개축/대수선 의 행위의 시공자와 주택법의 리모델링 시공자가 그 책임을 집니다(공동주택관리법 제36조).

하자담보책임기간은 시설공사별로 그 기간이 다릅니다. 
-. 내력구조부 10년
-. 시설공사별 하자 법시행령 별표4에 의한 기간입니다.

[별표 4] 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련).pdf

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하자담보책임기간 중에 발생한 하자의 보수나 그 보수비용의 지급을 담보하기 위해 하자보수보증금을 일반적으로 보증기관이 발행한 보증서로 예치합니다. 하자담보책임기간내에 발생한 하자를 증명하는 것은 주장하는 자가 합니다. 만약 하자가 치유되지 않고 담보책임기간이 지났더라도 책임기간내에 발생한 것임을 공문을 보냈고 그 하자가 지속되었다면 증명할 수 있을 겁니다.

하자의 범위, 시공공사별 하자의 담보책임기간, 오피스텔, 지식산업센터, 분양형 호텔 등의 집합건물의 하자보수 기간에 대하여는 아래의 포스팅을 참고바랍니다. 

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2. 하자보수 보증금

 

사업주체가 국가, 공공기간을 제외하고는 사업주체는 하자보수보증금을 보증기관에 예치하거나 보증기관에 보증료를 납부합니다.

<하자보수보증금 청구>
하자보수를 청구받은 날로부터 사업주체는 15일 이내에 하자를 보수하거나 계획을 서면으로 통보하여야 하며, 이행하지 않는 경우 하자보수보증서 발급기관에 지급을 청구합니다.

<하자보수비용 산정방법>
-. 교체 또는 하자보수를 아니하고는 사용하기 어려운 중대한 하자의 경우에는 재시공 또는 재설치하는 것으로 하자보수비용을 산정하며, 

-. 보수비용이 과다하게 소요되는 등 하자보수를 하지 않고도 사용할 수 있는 경미한 하자의 경우에는 교환가치 차액을 산정합니다.(국토교통부 고시 제2016-1048호, 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준)

-. 미시공하자 또는 변경시공하자로 인하여 아래의 어느 하나에 해당하는 문제가 발생한 경우에는 재시공 또는 재설치하는 것으로 하자보수비용을 산정합니다.

-. 다른 하자가 발생한 경우
-. 다른 하자가 발생할 위험성이 높은 경우
-. 다른 하자를 치유할 수 있는 마땅한 방법이 없는 경우

균열, 누수 등의 보수비용은 아래의 고시를 참고바랍니다.

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준.pdf

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<손해배상책임>
사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용하며, 손해배상의 방법은 재산적 손해는 물론 정신적 손해에 대하여도 금전배상 의무를 원칙으로 합니다.

<하자보수보증금 사용>
하자심사 등 하자 판정에 따른 비용과 하자보수비용의 용도로 사용하여야 하며, 사용 후에는 30일 이내에 그 사용내역을 시군구에 신고하여야 합니다. 미신고시에는 2천만원 이하의 과태료 대상입니다.

하자분쟁조정위원회를 경유하는 경우는 하자 여부 판정서 정본에 따른 하자보수비용, 소송의 결과에 따른 하자보수비용, 법에 따라 하자진단기관에서 실시한 하자진단의 결과의 하자보수비용으로 사용합니다.

하자보수 요청은 하자분쟁조정위원회는 필수 전치주의가 아닙니다.

<하자담보책임의 종료>
사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 아래의 내용을 포함하여 입주자대표회의 혹은 관리단에 서면으로 통보합니다.

-. 하자보수를 청구받은 경우 하자보수를 완료한 내
-. 하자담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 청구권이 없어진다는 사실

<통보받은 입주자대표회의의 조치>
-. 전유부분에 대하여는 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
-. 공용부분에 대하여는 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

<종료확인서>
하자보수가 끝난 때에는 아래의 내용을 서면으로 개별통지와 게시판에 20일 이상 게시합니다. 다만, 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의에서는 의결하여야 합니다.
-. 입주자에게 하자담보책임기간이 만료된 사실
-. 완료된 하자보수의 내용
-. 하자담보책임 종료확인서에 대하여 반대의견을 제출할 수
있다는 사실
-. 의견제출기간 및 의견제출서

사업주체와 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성하며, 전유부분은 입주자와 사업주체, 공용부분은 입주자대표회의 회장 혹은 관리인입니다.

아파트 하자보수기간, 보증금 사용!의 제목으로 하자보수기간과 보증금 사용에 대하여 확인합니다. 상단의 영상을 확인 바랍니다. 감사합니다.