주택관리사 업무와 관리주체!

이번 제22회 주택관리사보의 1차 시험은 7월 13일(토)에 실시되며, 2차 시험은 9월 28일(토)에 시행됩니다.

공동주택관리법에 의하여 공동주택의 규모에 따라서 주택관리사보 또는 주택관리사를 배치하여 관리사무소장의 업무 혹은 관리주체의 업무를 수행합니다.

관리주체, 주택관리사의 배치, 관리사무소장에 대하여 살펴보겠습니다. 시험을 준비하시는 분은 간단히 리뷰하면 도움이 될 것이며, 특히 자치관리기구의 주택관리사의 지위와 관련한 사례는 중요한 판례입니다.

1. 관리주체

<관리주체>
공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말합니다(법 제2조 제10호). 
-. 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(자치관리의 경우)
-. 관리업무를 인계하기 전의 사업주체(사업주체 의무관리기간의 경우)
-. 주택관리업자(위탁관리의 경우)
-. 임대사업자
-. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지/보수/개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정)

<관리주체의 업무>
관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행하며, 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있습니다(법 제63조, 시행규칙 제29조).

-. 공동주택의 공용부분의 유지/보수 및 안전관리
-. 공동주택단지 안의 경비/청소/소독 및 쓰레기 수거
-. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
-. 장기수선충당금의 징수/적립 및 관리
-. 관리규약으로 정한 사항의 집행
-. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
-. 공동주택관리업무의 공개/홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도/계몽
-. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지, 부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
-. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
-. 법에 따른 하자보수청구 등의 대행

2. 주택관리사

<주택관리사 배치>
의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(법 제64조).

-. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정)
-. 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
-. 주택관리업자
-. 임대사업자

위탁관리인 경우 주택관리업자가 주택관리사를 배치합니다.

<관리사무소장의 업무>
관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행합니다(동조 제2항).

-. 입주자대표회의에서 의결하는 1)공동주택의 운영/관리/유지/보수/교체/개량, 2)가목의 업무를 집행하기 위한 관리비/장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구/수령/지출 및 그 금원을 관리하는 업무

-. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결

-. 관리사무소 업무의 지휘/총괄

-. 관리주체의 업무를 지휘/총괄하는 업무

-. 입주자대표회의 및 법에 따른 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리

-. 법에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정

<자치관리 관리사무소장의 지위 사례>
"구 주택법령의 체계 및 내용과 더불어, ① 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 그 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없는 점, ② 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결).

3. 관리사무소장

<관리사무소장 업무의 부당간섭>
입주자대표회의(구성원을 포함)는 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여서는 아니 되며, 업무에 부당하게 간섭하여 입주자등에게 손해를 초래하거나 초래할 우려가 있는 경우 관리사무소장은 시장/군수/구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있습니다. 이의 조사를 의뢰받은 때에는 즉시 조사할여야 하고 부당하게 간섭한 사실이 있다고 인정되는 경우 입주자대표회의에 필요한 명령 등의 조치를 하여야 합니다(법 제 65조).

<관리사무소장의 손해배상책임>
주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 보증보험 또는공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다.

<주택관리사의 자격>
주택관리사보가 되려는 사람은 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시도지사로부터 합격증서를 발급받아야 하며, 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람입니다.
-. 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것
-. 주택 관련 실무 경력이 있을 것

<주택 관련 실무 경력>
주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급합니다.

-. 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택(건축법 에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함)의 관리사무소장으로 근무한 경력 3년 이상

-. 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(건축법에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함)의 관리사무소의 직원(경비원, 청소원, 소독원 제외) 또는 주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상

-. 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상

-. 공무원으로 주택관련 지도/감독 및 인/허가 업무 등에 종사한 경력 5년 이상

-. 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상

-. 위의 경력을 합산한 기간 5년 이상

 

주택관리사 업무와 관리주체!라는 제목으로 관리주체, 주택관리사에 대하여 확인합니다. 감사합니다.