(약칭) 집합건물법이 민생법안으로 취급되어 지난 1월 9일 국회 본회의를 통과하였으며, 1월 11일 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률(안)의 재입법예고가 되었습니다. 입법예고 절차에 따라 개정되면 오피스텔 관리비의 회계감사가 일정 규모의 경우 의무적으로 받아야 합니다.
개정안은 지난 2018년 9월에 법무부에서 입법예고의 것을 재입법예고한 것으로 회계감사 의무 도입하는 것 외에도 관리인의 권한 축소, 임시관리인 제도 도입, 분양자(시행사)의 최초 관리단 소집을 위한 통지와 소집, 공용부분의 변경의 의결정족수 변경과 권리변동 있는 공용부분의 변경 제도 도입 등 지난 2013년에 개정된 이후 대대적인 개편이 되는 것입니다.
집합건물법의 적용, 도입되는 회계감사 제도, 회계감사보다 더 중요한 관리인에 대하여 살펴보겠습니다.
집합건물법의 적용
오피스텔은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리하여야 합니다. 오피스텔은 소유의 형태가 구분소유이며, 오피스텔뿐 아니라 빌라, 다세대주택, 분양형 상가, 분양형 호텔, 분양형 오피스 등 구분소유 등기가 되는 건물은 해당 법률을 적용합니다.
공동주택의 일정 규모 이상의 경우 공동주택관리법을 우선 적용하며, 유통산업발전법의 대규모점포의 경우 유통산업발전법을 우선 적용합니다.
개정되는 법률로 향후의 시장 변화에 대하여는 아래의 포스팅을 참고바랍니다.
회계감사
<150 이상>
구분소유권 수가 150개 이상인 집합건물의 관리인은 매년 1회 의무적으로 외감법에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 합니다. 집합건물법의 관리인 선임, 공용부분의 관리의 집회 결의 시 의결정족수는 구분소유자 및 의결권의 과반수이지만 회계감사의 대상은 구분소유자의 숫자가 아닌 구분소유권의 숫자가 150입니다.
만약 회계감사 비용의 관리비 부담 이유와 그 밖의 사유로 회계감사를 받지 않으려면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.
만약 관리인이 없다면 누가 받을까요? 적법하게 선임된 관리인이 없을 경우, 관리인 없이 관리위원회가 관리하는 경우, 관리위원회가 효력이 없는 경우 등 다양한 경우가 있을 수 있습니다. 분쟁이 예상이 됩니다.
<50 이상>
구분소유권 수가 50 이상으로 150이 미만인 경우의 관리인은 회계감사의 의무가 아니지만 구분소유자(점유자 포함)의 5분의 1이상 연서하여 요구한 경우(관리단 집회 아님)에 는 회계감사를 받아야 합니다. 여기서의 5분의 1은 의결권(면적비율)은 적용되지 않고 머릿수입니다.
<회계감사 보고>
관리인은 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 의 결과를 구분소유자와 점유자에게 보고하여야 합니다. 회계감사의 기준과 방법, 감사인 선정방법 등은 대통령령으로 위임하고 있습니다. 법률이 개정되면 이후 시행령의 입법이 있겠습니다.
관리인
<관리인 권한>
관리인의 권한(법 제25조) 중 공용부분의 보존, 관리, 변경을 축소하여 공용부분의 보존행위는 두고, 공용부분의 관리와 변경행위는 독자적으로 할 수 없도록 합니다. 관리와 변경행위는 관리단집회 결의를 집행하는 경우에 할 수 있도록 합니다. 관리단집회가 쉽지 않은 현실입니다.
<관리인 신고>
구분소유권 수가 50 이상으로 관리인이 선임된 경우에 지자체에 신고하여야 합니다. 관리인이 없는 경우 신고할 관리인이 없죠. 구분소유자가 50인 이상인 경우 관리인을 선임하여야 하는 제도가 아닙니다. 선임된 경우 신고하라는 것입니다.
이 부분이 가장 아쉬운 부분이네요. 관리인을 강제적으로 선임하게 하고(현재도 구분소유자 10인 이상인 경우 의무사항이지만, 과태료가 없습니다), 관리인이 회계감사를 받는다면, 관리인의 권한을 축소하지 않아도 되고, 임시관리인 제도도 두지 않아도 관리인 책임하에 집합건물의 소유 및 관리가 되지 않을까 생각합니다.
<임시관리인 제도 도입>
관리인이 적법하게 선임되지 않은 경우, 이해관계인은 법원에 임시관리인 선임청구를 할 수 있습니다. 임시관리인은 6개월 이내에 관리단집회를 소집하여야 하나 관리단 집회를 적극적인 의지 없다면 어려움이 있습니다. 임시관리인의 급여 등은 관리비로 부담하여야 합니다.
<관리인의 장부 열람 등>
구분소유권 수가 50 이상인 건물의 관리인은 관리비 등에 대한 모든 관련 거래행위에 관한 장부를 증빙서류와 함께 5년간 보관하고, 이해관계인이 요청하는 경우 증빙서류를 포함하여 열람과 등본의 교부하여야 합니다. 회계감사보고서가 있음에도 응해야 합니다.
집합건물의 이해관계자가 관리비 회계의 투명한 처리를 확인하는 것이 아닌 다른 목적으로 악용될 소지가 많습니다. 지자체 등 정부의 행정에도 동일하게 적용하면 행정이 어찌 될까요? 공공 와이파이 업체 선정의 일련의 증빙서류 등을 일반 시민, 구민이 열람을 청구하는 것과 유사한 것입니다. 지자체의 행정기관을 감사하는 의회와 행정기관의 상위기관의 감사가 있습니다(행정에서의 비례의 원칙을 생각).
오피스텔 관리비 감사, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정될까요?라는 제목으로 회계감사와 관리인에 대하여 확인합니다. 상단의 영상을 확인 바랍니다. 감사합니다.
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